Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дарственную на дом и землю: документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Где и как оформить дарственную
Если на повестке дня стоит вопрос, как подарить друзьям или своим родственникам дом с участком. То, прежде всего, стоит изучить ГК РФ. Именно он регламентирует все, что связано с процедурой передачи недвижимого имущества.
На самом деле договор дарения жилого дома можно составить и самостоятельно. Однако, в этом случае велик риск появления в тексте фактических, юридических и грамматических ошибок. Что в дальнейшем станет основанием для его оспаривания. Чтобы исключить такую возможность, стоит обращаться за составлением ДД к экспертам в данной области, это:
- нотариус;
- юрист;
- риэлтор.
Документы для составления
Для составления соглашения понадобятся:
- паспорта каждой стороны;
- от представителя — паспорт и нотариальная доверенность, подробно описывающая объекты недвижимости, кто дарит и кому;
- выписка из ЕГРН, другие документы, определяющие и подтверждающие право на надел и дом.
Для последующей перерегистрации недвижимости нужны дополнительно:
- заявления от обеих сторон: от дарителя — на перевод права собственности, от одариваемого — на регистрацию;
- 3 экземпляра договора, подписанных сторонами (не копии);
- нотариальное согласие супруга дарителя, если земля и дом получены в браке.
К правоустанавливающим документам относят:
- решения местной администрации или суда,
- договоры купли-продажи или дарения,
- свидетельство на наследство.
Правоподтверждающие — это актуальные выписки из ЕГРН, заверенные печатью Росреестра. Равную юридическую силу имеют свидетельства, выданные до июля 2016: о госрегистрации собственности, праве пожизненного наследуемого владения и др.
Преимущества договора дарения
Оформление дарственной позволяет передать жилой дом с землей безвозмездно. Договор не содержит обязательств и дополнительных условий, а также необходимости финансовой поддержки дарителя. Оформление договора дарения имеет следующие преимущества:
- Простое составление;
- Не нужно представлять лишние документы;
- Право собственности возникает сразу же после подписания акта о передаче собственности;
- Возможность передать собственность по своему усмотрению;
- Отсутствие подоходного налога в случае оформления дарения на близкого родственника;
- Безвозмездный характер сделки.
На кого можно оформить
Известно, что не всегда процедуры переоформления недвижимости подходят для конкретной ситуации. В некоторых случаях имеет большое значение, кто выступает сторонами договора. Разберемся, на кого можно оформить дарственную на дом.
Предусмотрены следующие ограничения на переоформление дома по дарственной по личному составу сторон договора:
- Нельзя дарить имущество детей младше 14 лет.
- Запрещено дарение работникам образовательных организаций (учителям, педагогам, завучам, директорам и так далее), медицины (врачам, медицинскому персоналу), социальной помощи лицами, которые получают данные услуги. Например, пациент не может подарить дом врачу, у которого он находится на лечении.
- Дарение чиновникам не допускается.
В остальных случаях подарить дом можно как своему родственнику, так и любому третьему лицу. Большой популярностью договоры дарения пользуются в случае, когда недвижимость передается именно родственникам – детям, родителям, братьям и сестрам и так далее. Это связано с выстроенными высоко доверительными отношениями в семье.
Есть несколько нюансов, которые нужно учитывать при оформлении дарственной на дом:
- дарение совместно нажитого супругами дома между мужем и женой лучше заменить другими способами – выделением супружеской доли или подписанием брачного контракта;
- если недвижимость получает несовершеннолетний от 14 до 18 лет, он может сам подписать договор с согласия родителей;
- если недвижимость дарится малолетнему, который не достиг 14 лет, то подпись в договоре за него ставит родитель.
Отдельные особенности
- Дарственная недвижимость, принадлежащая одному из супругов, не подлежит разделу между супругами, а остается за одаряемым (п. 1 ст. 36 СК РФ).
- Если все доли имущества приватизированы, то один родитель без разрешения второго родителя может оформить дарственную на своего ребенка (ст. 26, 28 ГК РФ).
Оформленный и подписанный договор дарения в трех экземплярах предоставляется сотруднику Росреестра, который переведет земельный участок (и строения на нем, при их наличии) на имя дарополучателя.
Одновременно с экземплярами договора, надлежит предоставить:
- Заявление дарителя;
- Заявление одариваемого;
- Подтверждение оплаты государственной пошлины;
- Документы, свидетельствующие о наличии у дарителя права собственности на даримую недвижимость;
- Нотариально удостоверенное разрешение сособственников на акт дарения либо официальное согласие органов опеки в случаях, если одним из субъектов договора является либо лицо, не достигшее 18 лет, либо лицо, в установленном порядке признанное недееспособным.
На кого можно оформить
Известно, что не всегда процедуры переоформления недвижимости подходят для конкретной ситуации. В некоторых случаях имеет большое значение, кто выступает сторонами договора. Разберемся, на кого можно оформить дарственную на дом.
Предусмотрены следующие ограничения на переоформление дома по дарственной по личному составу сторон договора:
- Нельзя дарить имущество детей младше 14 лет.
- Запрещено дарение работникам образовательных организаций (учителям, педагогам, завучам, директорам и так далее), медицины (врачам, медицинскому персоналу), социальной помощи лицами, которые получают данные услуги. Например, пациент не может подарить дом врачу, у которого он находится на лечении.
- Дарение чиновникам не допускается.
В остальных случаях подарить дом можно как своему родственнику, так и любому третьему лицу. Большой популярностью договоры дарения пользуются в случае, когда недвижимость передается именно родственникам – детям, родителям, братьям и сестрам и так далее. Это связано с выстроенными высоко доверительными отношениями в семье.
Есть несколько нюансов, которые нужно учитывать при оформлении дарственной на дом:
- дарение совместно нажитого супругами дома между мужем и женой лучше заменить другими способами – выделением супружеской доли или подписанием брачного контракта;
- если недвижимость получает несовершеннолетний от 14 до 18 лет, он может сам подписать договор с согласия родителей;
- если недвижимость дарится малолетнему, который не достиг 14 лет, то подпись в договоре за него ставит родитель.
Особенности дарения жилого дома
По закону жилым домом признается индивидуальное строение, состоящее из комнат, бытовых и иных помещений. Подарить многоэтажку не получится – она находится в собственности нескольких граждан, и для отчуждения в пользу одного человека понадобится волеизъявление всех владельцев.
Собственник жилого индивидуального дома вправе подарить его любому человеку, но важно соблюдать несколько особенностей. Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения (далее – ДД) подразумевает безвозмездную сделку, т.к. даритель не вправе требовать с одаряемого деньги или услугу.
Есть и другие условия:
- недвижимость нельзя подарить путем фактической передачи – дарится право собственности на нее;
- дом отчуждается только с земельным участком, на котором он расположен (дарение по отдельности запрещено (ст. 35 ЗК РФ);
- бытовая техника, инструменты, мебель и разные приборы, находящиеся в доме, одаряемому не передадутся, если не указать их в дарственной;
- право собственности у одаряемого возникает не с момента подписания ДД, а от даты регистрации такого права в Росреестре;
- если дом в залоге, для отчуждения понадобится письменное согласие залогодержателя.
Договор дарения на часть дома
Даритель вправе передавать по дарственной не только целый объект недвижимости, но и часть в праве собственности на него (ст. 244 ГК), поэтому он может сделать дарственную на долю в доме. На это действие даритель имеет право как при наличии в собственности у него части недвижимости, так и целого объекта, часть из которого он решил подарить.
При заключении договора не имеет значения натуральное выражение доли, ведь одаряемому передается не конкретная комната или определенная жилая площадь, а лишь доля в праве собственности (например, ½ или ¼) на целый дом.
Это, согласно ст. 246 ГК, порождает некоторые ограничения при распоряжении жилым объектом:
- его использование осуществляется по взаимной договоренности с другими собственниками;
- при его возмездном отчуждении необходимо соблюдать право преимущественной покупки других собственников.
Дарственная на часть дома должна содержать прямое указание на долю, которая принадлежит дарителю и передается одаряемому. В силу безвозмездности дарения, даритель не должен согласовывать отчуждение с другими собственниками.
Дарение дома с землей
Поскольку любой дом располагается на земельном участке, оформление дарственной на него требует учета прав дарителя и на землю. Если у дарителя есть лишь право пользования землей, на которой расположен дом, то одаряемый, согласно ст. 35 Земельного кодекса, сможет пользоваться им на тех же условиях.
Если земля приватизирована и находится в собственности дарителя, оформляется дарственная на дом и земельный участок – в этом случае дарение одного без другого невозможно.
Оформление такой сделки осуществляется в общем порядке, посредством заключения одного договора с указанием в качестве подарка не только жилого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором он расположен.
Исключения составляют случаи, когда:
- подарком выступает часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре с аналогичной частью участка;
- участок входит в число земель, изъятых из оборота;
- жилой дом построен на участке на условиях сервитута.
Стоимость оформления дарственной на дом и землю не зависит от конкретных предметов, переходящих по сделке. По сути, передача по одной дарственной дома и земли потребует лишь дополнительных расходов при государственной регистрации.
Оспаривание дарственной на дом
Кроме всего прочего, заинтересованных лиц интересует, оспаривается ли дарственная на дом, ведь достаточно часто такая сделка нарушает права и интересы третьих лиц:
- супругов дарителя,
- его наследников,
- сособственников недвижимости.
Договор дарения может быть оспорен, но лишь тогда, когда на то есть весомые основания. Признать дарственную недействительной можно в случаях, когда она заключена с существенными нарушениями закона:
- не соблюдены условия, установленные в ст. 572 ГК;
- не соблюдены запреты и ограничения, определенные ст. ст. 575-576 ГК;
- дарение носит притворный характер, прикрывающий возмездную сделку;
- на момент совершения дарения даритель был недееспособен, что позволяет оспорить дарственную на дом и полностью ее отменить;
- даритель не получил согласие на дарение от сособственников;
- дарителя заставили заключить дарственную под угрозой и тому подобное.
Этот список оснований нельзя считать исчерпывающим: дарственная может быть оспорена и по другим причинам, делающим сделку недействительной или ничтожной.
Заинтересованным лицам нужно помнить, что оспаривание дарственной осуществляется в судебном порядке. В зависимости от основания срок исковой давности составит:
- 1 год для оспоримых сделок;
- 3 года – для ничтожных.
Соответствующий иск подается по месту жительства ответчика, которым может быть как даритель, так и одаряемый. Вместе с ним подается пакет необходимых документов, полнота которых позволит определить, можно ли отсудить потерянное имущество обратно.